Aan de rand van de Rotterdamse binnenstad ligt één van de succesvolste zelfbouwwijken van Rotterdam: Leonidas. De toekomstige nieuwbouwbuurt in de bekende wijk Kralingen is ongeveer 3 ha groot, ligt tussen twee belangrijke verkeersaders van de stad en grenst aan de westzijde aan een natuurzwembad en een volkstuincomplex. In de buurt zijn diverse voorzieningen zoals een gezondheidscentrum, een park, basisscholen en winkels te vinden. Klinkt niet heel speciaal dus, maar dat is allerminst waar.
Slappe veengrond
De bodem van de te ontwikkelen wijk bestaat uit slappe veengrond, wat op zich niet vreemd is. Heel West-Nederland is immers gebouwd op veen. Dat de bodem van dit terrein gaat zakken, ongeacht de methode van bouwrijp maken, staat hierdoor vast. Tot op heden wordt het voorbelasten en later herhaaldelijk ophogen van (delen van) wijken gezien als normale methode van traditioneel ontwikkelen. Het is in feite een probleem, dat niet als probleem gezien wordt en waarmee in de initiatieffase al rekening wordt gehouden. Toekomstige ophoogkosten worden bij voorbaat al berekend en het wordt pas als een probleem aangemerkt als het ophogen frequenter of intenser uitgevoerd dient te worden dan verwacht. Terecht dat de gemeente Rotterdam zich afvroeg of traditioneel bouwrijp maken nog wel van deze tijd is; een vraag die niet vaak gesteld durft te worden.
Wijk met een speciaal karakter
Bij de ontwikkeling van deze nieuwbouwwijk hebben gemeente én toekomstige bewoners de traditionele bouwmethoden te laten varen, om daarmee een nieuwe weg in de wereld van de gebiedsontwikkeling in te slaan. In het verleden heeft Rotterdam aangetoond vooruitstrevende projecten aan te kunnen en keer op keer de spijker op de kop te slaan met innovatieve, maar eenvoudige oplossingen voor vraagstukken waar vrijwel iedere gemeente in Nederland mee te maken krijgt. Ook heeft deze gemeente, als een van de weinige in Nederland, in een vroeg stadium al ervaring met klimaatadaptieve ontwikkelingen in de vorm van bijvoorbeeld waterpleinen. Het imago van Rotterdam wordt met de Leonidaswijk enkel bevestigd: de stad heeft lef, gaat uitdagingen aan en is een voorbeeld voor overheden wereldwijd.
Uniek concept
De bouwkavels van het Leonidasterrein zijn uitgegeven als zelfbouwkavels van 200 tot ca. 500 m2. Kopers hadden de keuze individueel of collectief hun eigen vrijstaande droomhuis te bouwen, waarbij ze dienden te voldoen aan ambitieuze, maar haalbare duurzaamheidseisen. Zo moeten de woningen zowel in materiaalkeuze als energiegebruik in de gebruiksfase voldoen aan het DUBO-keurmerk. Dit komt nu niet vaak op grote schaal voor en al zeker niet in die tijd. Ook zullen bewoners hun auto’s op een centraal parkeerterrein parkeren, waardoor de wijk een groen, autoluw en kindvriendelijk karakter krijgt. Dit maakt het een unieke wijk, binnen de ring van Rotterdam.
Funderingsmethoden bebouwing en wegen
De bouwers kregen de keuze uit drie funderingsmogelijkheden: drijvend bouwen, écht op palen of een evenwichtsconstructie. De eerste twee zijn simpele oplossingen voor de zakkende grond. Het drijvend bouwen kan gebeuren op water, grenzend aan de brede sloot die langs het terrein loopt. Bij het écht op palen bouwen ligt de nadruk op echt. Want dat de bodem van het terrein gaat zakken, dat is zeker en individuele ophoging is ook in de toekomst niet toegestaan. Het is dus de bedoeling dat het concept van de paalwoning hierop ontworpen is, zodat er bij wijze van spreken enkel een extra traptrede bijgeplaatst hoeft te worden als het verschil tussen woning en omgeving groter wordt. De evenwichtsconstructie is een wat moeilijker te begrijpen methode, waar grondige berekeningen door een constructeur aan vooraf gaan. Er zijn twee mogelijkheden: evenwicht door middel van ‘drijvend’ materiaal of evenwicht door middel van een kelder. Bij beide methoden zal er een deel veengrond uitgegraven worden, waarna de constructeur zorgdraagt voor het evenwicht: het gewicht aan grond dat eruit gaat, moet gelijk zijn aan het gewicht van de draagconstructie en de woning samen. Dit kan door middel van bijvoorbeeld EPS (piepschuim), wat voor 98% uit lucht bestaat, maar ook door middel van een kelder. Een holle ruimte onder de grond zorgt namelijk voor opwaartse kracht, waardoor de bebouwing als het ware in de grond zweeft. Met ballasttanks op strategische plaatsen in de woning, kan eventuele schreefstand op een eenvoudige manier gecorrigeerd worden. De wegen in de wijk zijn op eenzelfde manier ontworpen, speciaal bedacht voor de specifieke ondergrond.
Zeer succesvolle verkoop
Ondanks de strenge eisen vanuit de gemeente Rotterdam is er een enorme interesse gebleken in de Leonidaskavels. In slechts enkele maanden is er ingeschreven op ruim 80% van de kavels uit fase 1, wat zeer speciaal is in de starre vastgoedmarkt zoals die toen nog was. Na oplevering van mijn onderzoeksrapportage is de gemeente in juni 2014 haar eigen onderzoeksfase gestart. Daarin kregen de gemeente en de zelfbouwers de tijd om hun mogelijkheden te toetsen, waarmee een spannende periode voor alle geïnteresseerden was begonnen. Het definitieve go/ no go moment lag in december dit jaar. De zelfbouwers twijfelden geen moment: zij wilden door!
Inmiddels is de haalbaarheid van het project gebleken en is reeds een groot deel van de wijk gebouwd. Voor de overige kavels is de planvorming al bijna afgerond. In fase 2 en 3 bleek de vraag vele malen groter dan het aanbod. Geïnteresseerden sliepen dagenlang in de tuin van verkopend makelaar Langejan om een plaatsje in de gewilde wijk te bemachtigen. Er is een hechte band ontstaan tussen de zelfbouwers van de wijk, waarbij ze door elkaars enthousiasme en ideeën aangestoken worden om nóg duurzamer te bouwen.
Faciliterende rol gemeente Rotterdam
De gemeente Rotterdam pakt de faciliterende rol goed op en laat de zelfbouwers ook meedenken over hun toekomstige woonwijk. Daarnaast is een gespecialiseerd bureau ingeschakeld om de zelfbouwers van informatie te voorzien en te ondersteunen. Regelmatig zijn er bijeenkomsten voor de zelfbouwers georganiseerd, waarbij ze voorzien werden van belangrijke informatie. Diverse onderwerpen kwamen hierbij aan bod: verschillende bouwmethoden; de betekenis van de Leonidasgrond; methoden om je huis duurzamer en groener te maken; oplossingen voor je tuin en omgeving. Externe partijen zijn door de gemeente ingeschakeld om hun expertise uit te leggen in begrijpelijke taal, zodat iedereen de mogelijkheid heeft het onderste uit de kan te halen.
Unieke wijk in Nederland
Met al zijn speciale aspecten is de Leonidasontwikkeling zeer uniek, waardoor het de moeite waard is om ervan op de hoogte te blijven. Naar mijn mening is de Leonidaswijk een enorm voorbeeld voor alle andere gemeenten in Nederland die kampen met dezelfde grondproblematiek. Het concept kan namelijk op vrijwel ieder ander gebied met slappe bodem gelegd worden. Ik adviseer je om, als bovenstaand verhaal je raakt, de wijk eens te bezoeken. Je kan dan zelf beleven hoe fijn deze toekomstbestendige wijk voelt en eruit ziet. Ben je enthousiast geraakt en wil je weten wat Hofstrategie voor je kan betekenen? Kijk dan eens op deze pagina.
